Cosa è e come funziona l’affitto a canone libero?
Le locazioni a canone libero durano formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arrivano fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.
Cosa significa "canone libero?"
Il canone è completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario; viene quindi determinato dal mercato. Il deposito cauzionale (massimo tre mesi di canone anticipato) avviene alla firma del contratto; sulla cauzione il proprietario dovrà versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale.
Le spese di registrazione saranno pagate, salvo diversi accordi, al 50 % tra inquilino e proprietario.
Il canone non può però essere incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto; l'alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la stipula di un nuovo contratto.
Legge di riforma delle locazioni
La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l'articolo 24 della legge sull'equo canone, che prevedeva l'adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita; se quindi nel contratto non è previsto alcun tipo di aggiornamento, l'incremento periodico non è dovuto, se invece è contemplato, si applica.
Disdetta del contratto di affitto a canone libero
La disdetta del contratto a canone libero va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata.
- Se il proprietario intende interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve motivare la cosa.
- Se l'inquilino intende andarsene prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare che ha gravi ragioni: trasferimento in un'altra città; impossibilità economiche sopravvenute; acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell’inquilino può essere esclusa nel contratto; il rinnovo del contratto alle stesse condizioni è automatico, se non c’è disdetta.
Disdetta della locazione da parte del proprietario
Il proprietario di casa può dar disdetta alla prima scadenza quadriennale quando:
- intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;
- il locatore è una società o ente di utilità pubblica e offre in cambio all'inquilino un altro immobile idoneo;
- l'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune (secondo interpretazioni, esso può anche essere offerto in locazione dallo stesso proprietario);
- l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- l'unità immobiliare si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione o la demolizione o la sopraelevazione e sia necessario lo sgombero;
- l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione (diritto di prelazione)
Il contratto di locazione a canone libero, si antepone principalmente all'altra tipologia di contratto di locazione, quella a Canone concordato.
20/11/2012
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