Edificabilità: Corte di Cassazione sentenza n.14840 del 13/06/2013

La tecnica estimativa fondata sul valore comprensoriale comporta il superamento dell'azzonamento e la sostituzione ad esso di un "comparto virtuale" rimesso non più al momento della programmazione urbanistica, ma a quello della stima dei terreni chiamati a farne parte, e perciò ad un'ampia e non controllabile discrezionalità sia per quanto riguarda la sua istituzione, che la delimitazione, sia soprattutto per apprezzarne la funzionalità ad uno specifico edificato residenziale (piuttosto che ad interessi più generali della collettività), in palese contrasto con il sistema di pianificazione vigente.

 

Corte di Cassazione, Sezione I civile, sentenza n.14840 del 13/06/2013

Relatore :

Salvatore Salvago

Presidente :

Giuseppe Salmè

 

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> momento di apprezzamento

Sintesi:

La normativa dell'art. 5 bis L. n. 359/1992, ora recepita dal D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32, impone che la ricognizione legale del terreno debba compiersi alla data di adozione del decreto di espropriazione, con conseguente irrilevanza della situazione urbanistica precedente agli anni in cui il provvedimento è stato emesso.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> bipartizione --> possibilità legali di edificazione --> parametro per l'edificabilità legale --> disciplina strumenti urbanistici

Sintesi:

Sulla base del criterio dell'edificabilità legale un'area va ritenuta edificabile quando, e per il solo fatto che, come tale, essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> funzionale agli scopi pubblici --> a esclusivo scopo pubblicistico

Sintesi:

Sulla base del criterio dell'edificabilità legale, le possibilità legali di edificazione vanno escluse tutte le volte in cui per lo strumento urbanistico vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), in quanto dette classificazioni apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> funzionale agli scopi pubblici --> derivante dall'opera programmata

Sintesi:

La realizzazione dell'opera pubblica, ove questa sia inderogabilmente rimessa all'iniziativa pubblica, non può essere assimilata al concetto d'edificazione che la L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, prende in considerazione agli effetti indennitari, da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> funzionale agli scopi pubblici --> derivante dall'opera programmata

Sintesi:

Resta escluso che la previsione d'interventi unicamente finalizzati alla realizzazione dello scopo pubblico per cui si rende necessario l'esproprio conferisca natura fabbricativa ai terreni, attenendo al diverso concetto d'edificabilità pubblica che discende dal sistema stesso della legge urbanistica, in cui l'edilizia esplicabile per edifici e impianti ha una disciplina diversa dai limiti posti all'esplicazione delle facoltà dominicali, com'è desumibile dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 quater.

Estratto:

« La normativa dell'art. 5 bis, come interpretata dalla Corte Costituzionale e dalla giurisprudenza di questa Corte,ed ora recepita nel T.U. appr. con D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32 impone che la ricognizione legale del terreno debba compiersi alla data di adozione del decreto di espropriazione - nel caso emesso il 26 novembre 2003 - con conseguente irrilevanza della situazione urbanistica precedente agli anni in cui il provvedimento è stato emesso, nella fattispecie costituita in particolar modo delle prescrizioni dello strumento urbanistico adottato con D.P.Reg. 27 novembre 1998, n. 482 peraltro non riportate da alcuna delle parti nelle rispettive difese. Ed in effetti la Corte di appello ha dato atto che alla J data suddetta era già vigente il nuovo p.r.g. del 3 maggio 2001 e che lo stesso attribuiva alla zona F in cui è incluso il terreno B. destinazione "parte a verde (giardini), parte a viabilità", ma malgrado detta previsione gli ha attribuito egualmente destinazione edificatoria. Ha in tal modo disatteso in radice detta normativa che ha prescelto, invece, quale unico criterio per individuarla quello dell'edificabilità legale. Da esso deriva che: 1) un'area va ritenuta edificabile quando, e per il solo fatto che, come tale, essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici (Cass. 7987/2011; 9891/2007; 3838/2004; 10570/2003; sez. un. 172 e 173/2001); 2) le possibilità legali di edificazione vanno quindi escluse tutte le volte in cui per lo strumento urbanistico vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale,la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.) in quanto dette classificazioni apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. (Da ultimo: Cass. 665/2010; 400/2010; 21396/2009; 21095/2009; 17995/2009); 3) in tal caso non ha rilevanza neppure che la destinazione zonale consenta la costruzione di edifici o attrezzature pubblici, in quanto l'attività di trasformazione del suolo per la realizzazione dell'opera pubblica, ove questa sia inderogabilmente rimessa all'iniziativa pubblica, non può essere assimilata al concetto d'edificazione che la L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, prende in considerazione agli effetti indennitari: da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area. Resta, d'altra parte escluso che la previsione d'interventi unicamente finalizzati alla realizzazione dello scopo pubblico per cui si rende necessario l'esproprio conferisca natura fabbricativa ai terreni, attenendo al diverso concetto d'edificabilità pubblica che discende dal sistema stesso della legge urbanistica, in cui l'edilizia esplicabile per edifici e impianti ha una disciplina diversa dai limiti posti all'esplicazione delle facoltà dominicali, com'è desumibile dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 quater" (Cass. 2605/2010; 21095/2009; 16537/2009). »

 

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> comparto virtuale

Sintesi:

La tecnica estimativa fondata sul valore comprensoriale è sostanzialmente rivolta a recuperare per le aree destinate a spazi, attrezzature ed opere di interesse collettivo, qualità ed attitudini precluse in radice dal precetto dell'edificabilità legale, perciò risolvendosi in una classificazione sub-edificatoria atta a neutralizzare gli effetti di quella legale non-edificatoria, questa chiamando a partecipare egualmente per altra via a benefici e valutazioni riservati alle destinazioni realizzabili in economia di mercato ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> comparto virtuale --> rapporto con la zonizzazione

Sintesi:

La tecnica estimativa fondata sul valore comprensoriale comporta il superamento dell'azzonamento e la sostituzione ad esso di un "comparto virtuale" rimesso non più al momento della programmazione urbanistica, ma a quello della stima dei terreni chiamati a farne parte, e perciò ad un'ampia e non controllabile discrezionalità sia per quanto riguarda la sua istituzione, che la delimitazione, sia soprattutto per apprezzarne la funzionalità ad uno specifico edificato residenziale (piuttosto che ad interessi più generali della collettività), in palese contrasto con il sistema di pianificazione vigente.

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> edificabilità --> comparto virtuale

Sintesi:

La tecnica estimativa fondata sul valore comprensoriale finisce per avvalersi soprattutto del meccanismo della c.d. edificabilità di fatto, peraltro incentrato sulla considerazione di elementi quasi esclusivamente spaziali, in quanto sia la sua superficie utile considerata, sia la volumetria realizzabile su di essa, risultano composte da un coacervo di aree assemblate senza alcun criterio oggettivo ed appartenenti a zone disomogenee, perciò aventi destinazioni e caratteristiche diverse l'una dall'altra.

Estratto:

« Questo sistema fondato sulla zonizzazione (o azzonamento) dell'intero territorio da parte degli strumenti suddetti, è stato recepito e reso irreversibile dagli artt. 32 e 37 del T.U., e giudicato non "irragionevole nè arbitrario" dalla Corte Costituzionale (sent. 261/1997 e 444/2000), la quale ha osservato che rientra nelle competenze del solo legislatore modificarlo o sostituirlo; sicchè non è consentito aggirarlo con la classificazione della tipologia dei terreni in funzione delle opere da realizzare (ovvero di quelle cui potrebbero essere destinati), proposta dal B. il quale ha dedotto che il suo terreno era risultato indispensabile per l'approvazione del piano di recupero con Delib. n. 281 del 1998 da parte del comune di Prato. Ed ancor meno riproponendo, come ha fatto la Corte di appello la tesi che le aree incluse in zona F destinate a spazi,attrezzature ed opere di interesse collettivo, dovendo essere considerate funzionali alle tradizionali zone edificatorie in quanto concorrono a consentirne la realizzazione (posto che l'edificabilità di una zona dipende dall'individuazione di certi suoi spazi a verde e viabilità) non possono che partecipare alla loro destinazione complessiva e condividerne il valore, perciò da apprezzare in relazione ad un più ampio comparto includente sia zone "legalmente" edificatorie, sia zone a queste serventi destinate a recepirne le attrezzature ed i servizi alle stesse necessari. Questa Corte ha infatti rilevato al riguardo che siffatta tecnica estimativa: A) è sostanzialmente rivolta a recuperare per i terreni in questione qualità ed attitudini precluse in radice dal precetto dell'edificabilità legale, perciò risolvendosi in una classificazione sub-edificatoria atta a neutralizzare gli effetti di quella legale non-edificatoria,questa chiamando a partecipare egualmente per altra via a benefici e valutazioni riservati alle destinazioni realizzabili in economia di mercato ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata; B) comporta il superamento dell'azzonamento e la sostituzione ad esso di un "comparto virtuale" rimesso non più al momento della programmazione urbanistica, ma a quello della stima dei terreni chiamati a farne parte, e perciò ad un'ampia e non controllabile discrezionalità sia per quanto riguarda la sua istituzione, che la delimitazione, sia soprattutto per apprezzarne la funzionalità ad uno specifico edificato residenziale (piuttosto che ad interessi più generali della collettività), in palese contrasto con il sistema di pianificazione vigente, fondato, invece, come ha più volte rilevato la Corte Costituzionale (cfr. sent. 261/1997) "sulla scelta del legislatore di suddividere le aree in due sole categorie (aree edificabili da una parte e tutte le rimanenti dall'altra)",e nell'ambito di essa sulla ripartizione, da parte degli strumenti urbanistici, dell'intero territorio in zone omogenee - in esse compresa quella F, come si ricava testualmente dal D.M. 30 aprile 1968, art. 3 e segg. - con la precisazione delle singole destinazioni e la determinazione dei caratteri da osservare in ciascuna zona (densità, modalità delle costruzioni, distacchi, intensità estensiva e volumetrica, e simili); C) finisce per avvalersi soprattutto del meccanismo della c.d. edificabilità di fatto,peraltro incentrato sulla considerazione di elementi quasi esclusivamente spaziali, in quanto sia la sua superficie utile considerata, sia la volumetria realizzabile su di essa, risultano composte da un coacervo di aree assemblate senza alcun criterio oggettivo ed appartenenti a zone disomogenee, perciò aventi destinazioni e caratteristiche diverse l'una dall'altra. Il che trova nella fattispecie conferma nella circostanza che la sentenza impugnata in mancanza di un indice territoriale proprio della zona perchè destinata a verde pubblico e viabilità (a riprova della sua destinazione inedificabile) ha ritenuto di avvalersi per calcolare l'asserito valore del terreno, di quello fondiario che si riferisce,invece, alla singola area e definisce il volume massimo e non superabile consentito su di essa: perciò risultando assolutamente fuorviante per individuare il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona, indispensabile nei metodi analitici-ricostruttivi, per determinare il valore di trasformazione delle aree in essa comprese (Cass. 15682/2011; 15007/2011; 10343/2005; 52 62/1993). »



23/08/2013


Fonte:

www.esproprionline.it


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