Ristrutturazione sottotetti per creare abitazioni: cosa prevedono le nuove norme
“IL SOTTOTETTO DIVENTA ABITAZIONE“ recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti nella regione Lazio L.R. 16/04/2009, n. 13
Finalmente anche la regione Lazio vara la legge in materia di sottotetti. Quasi tutte le regioni italiane, influenzate dal “piano casa”, hanno regolamentato la gestione ed il recupero di sottotetti esistenti.
La legge semplifica di molto le modalità il ripristino abitativo e l'aumento di volumetria.
Eccone i punti salienti:
- consente il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti della originaria entrata in vigore (06/05/2009)
- riduce l’altezza minima interna media per l’agibilità: 2,4 m per i locali ad uso abitativo e 2,2 m per i locali di servizio
- riduce il rapporto tra superficie calpestabile e superficie aeroilluminante, quindi le finestre o lucernai devono rispettare il rapporto di 1/6 invece che di 1/8 della superficie calpestabile
- prevede la possibilità di sopraelevare il tetto o di abbassare il solaio del locale sottostante affinchè siano raggiunti i requisiti di altezza minima interna fino ad un aumento del 20% della volumetria esistente
Inoltre va sottolineato che la legge amplia la definizione sottotetto ai:
«... volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, qualora siano suscettibili di una divisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime ...».
Mentre precedentemente si limitava a definirli come volumi compresi nella sagoma di copertura e non computati come volumi residenziali.
La finalità della L.R. 16/04/2009, n. 13 è quella di promuovere ed incentivare il recupero di ambienti già esistenti, ed in molti casi, già utilizzati per scopi abitativi, cercando di evitare l’impatto di nuove costruzioni e limitando il consumo di territorio, attraverso una più idonea (e dunque regolamentata) utilizzazione. In particolare si tenta di favorire e valorizzare l’uso di tecnologie per il risparmio energetico.
Il progetto di recupero deve rispondere ai requisiti di isolamento termico (in conformità agli articoli 4, 5 e 6 della legge regionale 27 maggio 2008, n. 6) prevedere interventi di risparmio idrico, di recupero delle tradizioni costruttive bio sostenibili e far ricorso a fonti energetiche rinnovabili ( fotovoltaico - solare termico ) . In particolare è necessario soddisfare:
- il fabbisogno di acqua calda dell’edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento
- il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare
Affinché si possa avviare la procedura di recupero del sottotetto è necessario osservare alcune condizioni:
- il sottotetto deve essere attiguo o annesso all’immobile
- l’edificio deve essere stato realizzato regolarmente, essere stato condonato e comunque non presentare alcun tipo di abuso edilizio
- bisogna rispettare l’altezza interna media (2,4 m per i locali ad uso abitativo e 2,2 m per i locali di servizio); l’altezza della parete minima non può essere inferiore ad 1,5 m per gli spazi ad uso abitativo e ad 1,3 m per quelli di servizio. In caso di pareti più basse sarà necessario chiuderle con muretti o adibirle a mobili contenitori ecc.
- l’intervento deve rispettare le caratteristiche architettoniche dell’edificio, prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità; inoltre è necessario che sia inadeguato rapporto con la zona in cui ricade.
- è necessario rispettare il rapporto dei requisiti di aeroilluminazione (pari a 1/6 della superficie calpestabile) pertanto è consentita l’apertura di finestre e lucernari
- bisogna rispettare l’obbligo di spazi destinati a parcheggio residenziale nella misura indicata dal regolamento edilizio comunale, e comunque non inferiore ad 1 mq ogni 10 mc di volumetria abitativa ( è tuttavia possibile, se si dimostra l’impossibilità di reperire spazi idonei, attuare il recupero del sottotetto in deroga pagando al comune gli oneri di costruzione necessari alla realizzazione dei parcheggi)
- se il comune in questione è destinatario del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, allora sarà possibile effettuare il recupero del sottotetto purché venga rispettato l’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato e di non alienarla per almeno 5 anni.
Non è possibile effettuare il recupero nei centri storici (zone omogenee A) ed, eventualmente, in altre zone escluse a discrezione del comune di appartenenza.
L’intervento di recupero è classificato come ristrutturazione edilizia e può avvenire in deroga agli strumenti della pianificazione comunale vigenti ed adottati.
L’intervento è soggetto al pagamento del versamento del contributo di costruzione secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune, questo viene calcolato in base alla volumetria che viene resa abitativa, a tale contributo i comuni hanno facoltà di applicare una maggiorazione fino al 20%. Tale maggiorazione dovrà essere destinata alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana e di edilizia residenziale.
Esclusioni : sono ovviamente esclusi dalla possibilità di applicazione dell’intervento di recupero immobili ricadenti in zone con vincoli relativi a beni culturali, ambientali e paesaggistici, o che presentino impedimenti tecnici che andranno adeguatamente documentati.
10/03/2010
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