Agevolazioni acquisto prima casa: requisiti necessari, imposta registro, imposta trascrizione, base imponibile, imposta catastale
L'acquisto di una casa destinata a costituire la "prima abitazione" è, con tutta evidenza, un evento di fondamentale importanza per ogni persona. Dal 1982 (tempo in cui venne emanata la c.d. legge "Formica") molteplici sono stati gli interventi normativi in tema di agevolazioni tributarie.
Le agevolazioni previste dalla legge del registro (T.U. 131 del 1986) consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare.
Anzitutto la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale del bene rivalutato da un coefficiente specifico, inferiore a quello ordinario (attualmente la rendita catastale moltiplicata per 116 invece che per 126 in riferimento agli altri immobili abitativi non destinati a prima abitazione).
L'imposta di trascrizione è dovuta nella misura fissa (168 euro) anzichè in misura proporzionale (del 2% sull'imponibile).
L'imposta catastale è dovuta parimenti in misura fissa (168 euro) anzichè in misura proporzionale (dell'1% sull'imponibile).
Quanto riferito vale per gli atti che siano soggetti ad imposta di registro, dunque, con buona approssimazione, alle compravendita che intercorrano tra soggetti privati. Se la negoziazione si svolge tra un'impresa (costruttrice) ed un privato (acquirente), il discorso cambia. Infatti per chi professionalmente svolge attività di costruttore, vendere un appartamento equivale a vendere merce. Per tale motivo la vendita sarà assoggettata ad IVA. L'IVA (nella misura del 4% se l'acquisto fruisce di agevolazioni prima casa) verrà versata dall'acquirente direttamente nelle mani del venditore. In questa ipotesi in sede di rogito notarile, saranno dovute comunque le imposte fisse di registro, catasto e trascrizione (nella già citata misura di euro 168 per ciascun tributo).
Occorre a questo punto rammentare, sia pure in via di estrema sintesi, quali siano i requisiti che servono per poter fruire delle dette agevolazioni.
a) Anzitutto occorre che le parti ne abbiano invocato l'applicazione in sede di stipulazione dell'atto di acquisto. Nel predetto atto occorrerà inoltre che l'acquirente effettui le seguenti dichiarazioni:
b) di avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare. In alternativa, di voler trasferire la propria residenza nel predetto Comune, ove si trova l'immobile acquistato, entro diciotto mesi a far tempo dalla data dell'atto. A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V,1530/12);
c) che la porzione immobiliare in contratto non ha le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969);
d) di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile acquistato;
e) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione da essa parte acquirente acquistata con le agevolazioni di prima casa.
20/02/2013
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