Controlli tecnici ed amministrativi da effettuare prima di comprare casa: regolarità urbanistica e catastale, certificazione energetica, conformità impianti, certificato agibilità
L'acquisto di una casa è spesso l'investimento più importante della vita. Verificare la completa regolarità tecnica ed amministrativa e controllare lo stato di fatto dell'immobile è fondamentale per evitare cattive sorprese. Di seguito troverete un elenco di aspetti da controllare prima di formulare una proposta di acquisto.
1 - Regolarità urbanistica
La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio. Il titolo può essere:
- Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
- Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
- Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
- Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)
Se l'edificio è stato realizzato primo del 1 Settembre 1967 non è necessario verificare la regolarità urbanistica.
Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto depositato al comune con lo stato attuale dell'edificio.
Se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l'immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l'acquisto.
Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del T.U. 380/2001). Ma non sempre è possibile regolarizzare queste difformità, per questo è fondamentale che l'acquirente verifichi la regolarità urbanistica prima dell'acquisto.
2 - Regolarità catastale
Il catasto è gestito dall'Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catasto non sono "probatori".
Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato. L'assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell'atto) in sede di compravendita.
Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.
La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al comune (ad esempio con una DIA o con una CIL).
Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l'edificio e con lo stato di fatto. Cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.
L'acquirente, prima di effettuare un'offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale, in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.
3 - Certificazione energetica
L' A.C.E. (Attestato di Certificazione Energetica) è stato introdotto dal D.Lgs 192/05, sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile ed è un documento obbligatorio che viene consegnato all'acquirente al momento del Rogito.
Prima di effettuare un'offerta di acquisto è possibile richiedere l'ACE per valutare il consumo per il riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda e stimare il costo energetico annuale che l'acquirente dovrà sostenere.
Il valore da visionare è l'indice di prestazione energetica che si misura in kwh/mq annuo. Indica cioè il consumo annuale in kwh dell'immobile.
Un altro indicatore, più generico rispetto all'indice di prestazione, è la classe che permette la valutazione della qualità energetica con una scala da A (edificio più performante) a G (edificio più energivoro).
4 - Conformità degli impianti
Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell'edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).
Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito, ma può valere come strumento di contrattazione per la definizione del prezzo dell'immobile.
Inoltre il certificato è necessario per modificare o aprire nuove utenze per la luce ed il gas.
L'acquirente, prima di effettuare l'offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI).
5 - Certificato di agibilità
E' un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie.
Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma nel passato sono stati molti gli immobili che non lo hanno ottenuto. Inoltre in caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato.
Prima di un'offerta di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità per controllare il rispetto delle normative edilizie. Al momento del rogito le parti possono accordarsi sulla consegna o meno del certificato di agibilità.
18/04/2012
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