Ristrutturazioni immobili panoramica completa su: costi, autorizzazioni, pratiche edilizie, capitolati, responsabilità ed agevolazioni

Ristrutturare casa, per necessità o per investimento è un momento importante della propria vita con costi e sacrifici non indifferenti. Le scelte da effettuare sono molte e diverse: normative, adempimenti burocratici, rapporti con la ditta, scelta dei materiali e degli arredi, soluzioni innovative o tradizionali.

Il costo di una ristrutturazione dipende da diversi fattori: le principali spese sono dovute agli impianti (idraulico, termico ed elettrico) ed alle finiture. Una progettazione attenta e il confronto dei preventivi di diverse ditte con un unico computo metrico permette di ottenere ottimi risultati con un efficace risparmio.

Importante è la scelta di infissi e porte che devono essere caratterizzate da una buon isolamento termico ed acustico, da facile manutenzione e durabilità. I pavimenti e rivestimenti hanno una ampia variabilità dei prezzi, ad esempio quelli in pietra e marmo sono più costosi di quelli in gres o laminati. L'utilizzo di trattamenti delle pareti particolari, vernici lavabili ed antimuffa permettono una migliore conservazione delle superfici ma hanno un costo maggiore delle semplici pitture. Domotica e soluzioni impiantistiche avanzate possono incidere notevolmente sul costo finale della ristrutturazione.

La demolizione di tramezzi e porte sono interventi che per ristrutturazioni importanti hanno un'incidenza economica limitata rispetto ad altri fattori. Modificare la distribuzione degli ambienti è una scelta importante ma il cui costo è giustificato dai grandi vantaggi che si ottengono soprattutto perchè in seguito alla modifica delle stanze potrà essere realizzato un appartamento pienamente rispondente alle proprie esigenze.

Gli ambienti della casa sono vissuti per molte ore della giornata e per molti anni della nostra vita. Una progettazione consapevole delle esigenze e delle necessità dei Committenti è fondamentale per realizzare appartamenti confortevoli, comodi, accoglienti, curati nei dettagli e piacevoli da vivere. Le case esprimono lo stile di vita delle persone: l' architettura degli interni con differenti distribuzioni, spazi, materiali, arredi racconta il momento storico in cui sono state abitate le case.

La casa contemporanea è caratterizzata da ambienti proporzionati e mai superflui, si cerca di eliminare i corridoi e gli spazi di passaggio, esiste una netta divisione tra la zona giorna e la zona notte con stanze da letto caratterizzate dalla ricerca di riservatezza e silenzio. La casa contemporanea rispecchia una società con famiglie poco numerose, dove i componenti sono la maggior parte del tempo a lavoro, gli spazi sono ottimizzati con armadi a muro e soppalchi perchè il costo delle superfici immobiliari è molto elevato rispetto al costo della vita. I balconi ed i terrazzi acquistano sempre più importanza e spesso ospitano aree ripostiglio e la caldaia. Un ampio living contiene l'angolo cottura, il soggiorno e la zona pranzo. In questo ambiento principale spesso è posizionato l'ingresso dell'appartamento. I bagni sono generalmente piccoli ma numerosi.

La casa di oggi rispecchia la cultura e la società attuale. Le ristrutturazioni degli appartamenti che progettiamo e realizziamo recuperano le migliori caratteristiche del passato integrandole con le novità, i gusti, i valori del futuro.

 

Prima di intraprendere una ristrutturazione vanno valutati i tipi di interventi previsti e capire se ricadono nella manutenzione straordinaria o ordinaria, a seconda di questo si potranno effettuare le corrispondenti pratiche edilizie e comunicazione di inizio lavori al proprio Comune o Municipio.

Spesso lavori di manutenzione ordinaria sono molto più lunghi, costosi ed invasivi di quelli di manutenzione straordinaria: ad esempio demolire un tramezzo tra cucina e soggiorno realizzando un "open space" con angolo cottura ricade nella "straordinaria" mentre sostituire tutti i pavimenti ed i massetti, tinteggiare e modificare i rivestimenti dei bagni ricade nell' "ordinaria". Il primo intervento potrebbe avere la durata di pochi giorni ed un costo molto limitato (sotto i 1000€) mentre il secondo può durare mesi ed ad un costo elevato (sopra i 500€/mq). Definisce il "tipo di manutenzione" il DPR 380/01 TU Edilizia e solitamente la ristrutturazione di un appartamento ricade nelle attività di edilizia libera (ma attenzione non è facile capire quando non vi ricade).

Per sapere quale quale normativa seguire, pratica edilizia redigere, come rapportarsi con il comune e con il catasto è possibile richiedere la nostra consulenza gratuita. Vi consigliamo di non affidarvi direttamente ad una ditta ma di ricercare l'assistenza di un architetto che potrà tutelare i vostri interessi con professionalità e competenza.

Gli interventi realizzati senza autorizzazione comunale e successiva variazione catastale, oltre a comportare un illecito a volte anche penale, comportano problemi in sede di rogito a causa della recente normativa sulla conformità catastale. Regolarizzare un appartamento non conforme è molto più costoso che ottenere le autorizzazioni prima di effettuare i lavori. La responsabilità per lavori effettuati senza autorizzazione, su edifici vincolati e da ditte non in regola ricade anche sul proprietario (o in casi di condomini sull' amministratore).

 

La preoccupazione principale dei molti Committenti non sono le scelte architettoniche ma la gestione dei pagamenti, delle forniture e dei rapporti con la ditta esecutrice. La nostra attività è anche volta a delegare ed assistere il Committente per queste incombenze. I documenti che redigiamo per un perfetto controllo dei lavori sono i seguenti:

-         Computo Metrico: è il conteggio dei materiali e di tutte le lavorazioni che verranno realizzate nella ristrutturazione. Il computo metrico è uno strumento che permette di controllare i costi applicati dalla ditta alle singole attività rendendo più limpido il suo operato e i pagamenti. Il computo permette anche di confrontare i preventivi di diverse ditte su singole lavorazioni permettendo un confronto più affidabile e completo.

-         Capitolato: è un documento che completa il computo specificando le modalità di realizzazione e le caratteristiche della lavorazioni e dei materiali. Il computo definisce "le quantità" il capitolato "le qualità".

-         Contratto: specifica tempi, pagamenti, oneri economici,certificazioni eventuali penali, garanzia ed altre questioni relative agli accordi tra Impresa e Committente.

La fase di Direzione Lavori prevede il controllo dell'operato della ditta, la rispondenza dei materiali utilizzati, la qualità delle realizzazioni e degli interventi, il controllo degli accordi presi con la Committenza. Il direttore dei lavori verifica la piena corrispondenza tra il progetto e la realizzazione.

 

Uno dei migliori investimenti in Italia è il famoso "mattone". L'immobiliare è un settore solido e le case sono un bene che mantiene nei decenni il suo valore oltre a permettere ottimi rendimenti in caso di affitto. Ristrutturare per investire è una soluzione che molti nostri clienti adottano per ottenere ottimi guadagni in poco tempo. Chiaramente è fondamentale avere una sufficiente liquidità disponibile per affrontare la spesa dei lavori.
Acquistare un appartamento da ristrutturare è un investimento conveniente se si valutano le giuste caratteristiche della casa e si ha la capacità di cogliere come, con pochi interventi, migliorare nettamente la situazione.

 

Il costo di una ristrutturazione può essere detratto dalle tasse con una percentuale del 36% in 10 anni. Per alcuni tipi di interventi che permettono una riqualificazione energetica l'aliquota è del 55%. Le detrazioni del 36% e del 55% sono strumenti efficaci per risparmiare, la procedure per usufruirne è semplice. Importante è effettuare i pagamenti alla ditta ed al tecnico con bonifico bancario e conservare le fatture per eventuali controlli. Le detrazioni per la ristrutturazione sono applicabili per numerosi interventi anche di manutenzione ordinaria.

 

20/05/2011

Fonte:

http://www.cercageometra.it